杨红旭：导致本轮房价高涨和频出的元凶是谁？

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比购房者更疯的是开发商，比开发商更疯是地方政府!

当前，中国一二线城市的房地产市场，变成了一场“海天盛筵”和“隐形赌场”的混和物。

对于少数的市场参与者而言，仿佛吸了大烟与摇头丸，亢奋、迷醉、眩晕，至于醒来后是否睡在大街上，没有关心，没人担心!

对于巨量的旁观者来说，他们好奇、忧郁、恼火。但老实说，不管参与者，还是围观者，似乎谁都搞不清楚怎么回事。

去年以来，各种单价与总价，层出不穷，尤其是今年以来，热点城市的地方政府，频频打包推出几幅、十几幅地块，搞得土地拍卖会，成为业内外关注的重要事件。

话说当前全国房地产市场中最变态的合肥，5月30日，一把推出13宗土地，12宗土地共计成交金额近百亿元，其中10宗地的溢价率全超200%!

风传合肥要计划实行限购限贷，但只听楼梯响，不见人下来。一边买不到新房，一边地价高涨，合肥购房人，可谓心急如焚。一个个，如同一个个鼓点，让购房者不由的心脏随之跳动，不由的掏钱追涨房价。

另外，5月27日，杭州诞生了2016年全国总价新，在奥体中心板块，一幅总建面达57万平米优质大地块，成交价高达123亿元，大金主信达与万科联手，据说此价超出万科授权而可能退出。此地块附加条件较多，剔除公建与商办，32万平米住宅楼面价高达3.5至4万元，预计未来住宅售价达到5万元才能保本。而周边现售楼盘价格为3.2万左右。

人们不禁要问：开发商为什么如此癫狂?

原因有很多，比如，全国楼市蛋糕不再长个了，大中型房企竞争激烈，不进则退，100强、50强、20强、10强，这些行业排名，对很多老板具有强大的诱惑力;比如，经过去年以来的热销，很多开发商在一二线城市急需补货，否则没有新项目，人才就会流失，团队就会散伙;比如，货币放水，融资便利。

这个“不差钱”，对这些抢地的房企来说，很关键!

从货币环境看，2014年11月以来的多次降息降准，相当于中幅放水，流动性宽裕。从房地产业层面年地，2014年从9.30政策开始，国家对个人购房融资大力支持;2015年二季度，对优质开发商融资门槛不断降低，银行间市场打开中票融资闸门，债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资，使得一大批开发商融资规模不断攀升。

过去一年，房地产融资总额(债权+股权)高达1.42万亿，在行业融资榜中位列第四，其中定向增发总额0.2万亿，债券发行1.22万亿。比如，央企保利，2015年有息负债综合成本仅为5.2%。今年初公司100亿元定增计划获批，成为国内最大单地产定增案例。今年1月发行了50亿元公司债，5年期的票面利率仅为2.95%，创下新低。比如民企泰禾，5月18日公布第二次定增预案，计划募集资金不超过98亿元。

从全国数据也能看出：当前开发商不差钱，急吼吼的要把钱花掉。从下图的企业到位资金(融钱)与房地产开发投资(花钱)增速看，一旦前者增速高于后者，则说明开发商拿地热情高涨，频现。比如：09年至10年上半年、2013年、今年3月以来。


另外，我们易居研究院还创立了一个全国房地产业金融环境指数。结果表明：今年一季度，房地产业金融环境指数为0.95，较2015年全年上升0.28个百分点，较去年同期上升1.71个百分点，保持在宽松区间，延续了上半年触底反弹以来的上行态势，创近三年来新高!


从外部金融环境来看，与2015年相比，M1与M2增速差值提升6.8个百分点，人民币贷款余额增速提高1.3个百分点，银行间拆借利率下降了0.16个百分点。从房地产业内部金融环境来看，房企到位资金增速上升12.1个百分点，房地产贷款同比增速上升1.2个百分点。多种因素共同作用使得房地产业金融环境持续保持宽松。

通过上述分析，可以清楚的知道一件事：货币放水与融资便利，是导致这轮房价高涨和频出的“元凶”!

从外部环境分析，三轮房地产短周期的上涨阶段，货币宽松的程度比较，2014年11月以来的这轮货币放水，要比2008年四季度至2009年那轮水量小，但比2012年二季度至2013年上半年那轮水量大。此轮确非2009年式的“大水漫灌”，但完全称得上“田地滋润”!

从内部环境分析，就房地产业这块“田”而言，水量明显大于多数其他行业，可称为“水漫一二线之田”。个人房贷优惠不断加码是一方面，更重要是：对于大中企优质开发商的融资的管制快速放开，使开发商的融资便利程度，回到2010年4月“国十条”之前!

大家都清楚：赌徒们手中有钱时，一定会坐在赌桌边;股民手中有钱时，心痒手痒，急着换成股票;当前手中有钱的开发商，一定程度上也类似于前二者，一定把钱花出去，换成土地，心里才踏实。手中有粮，心中不慌。

但是，以后心中是否会痛，开发商老板老总们，谁也不愿多想!而过往历史证明，在高价抢这件事上，不少开发商都曾经历过这种奇妙体验：激情3，痛苦3年整。

2007年潮之后是2008年的楼市降温，2009年下半年至2010年潮后是2011年房价下跌，2013年潮后是2014年楼市普降。2015年四季度至2016年潮之后，又将上演什么样的悲观离合?

过去几个月，拿地最激进的十多个开发商，你们必须时刻关注：何时货币与流动性收紧，何时个人房贷收紧，何时开发商融资收紧?!

2018年前后，一把利剑，高悬头顶!