三四线楼市销售高于一二线 占房地产库存60%

一二线城市居民杠杆水平受控，三四线楼市迎来去库存良机。央行副行长潘功胜表示，要防止居民杠杆水平继续走高，一二线城市正是本轮加杠杆主力区域。而在因城施策的政策引导下，集中了房地产库存60%以上的三四线城市，已获得监管层给予信贷支持的信号。

45%新增贷款投向房地产

央行2017年1号工作论文此前指出，虽然中国住户部门杠杆率水平总体较低，2015年2季度仅为41.8%，但2008年中国居民住户部门杠杆率仅为17.9%，且2016年上升速度更快。

去年下半年以来，居民加杠杆趋势明显。Wind资讯统计数据显示，2016年下半年，居民中长期贷款占比均维持在40%以上，最高值一度超过100%。居民中长期贷款主要是由住房贷款构成。

而从房价走势来看，一二线城市是本轮房价上涨的中心，其单月同比涨幅一度超过30%，其自然也就成为了居民加杠杆的主力地区。

针对一二线城市房价上涨过快的问题，银监会主席郭树清此前已表示，银行贷款1/4投向了房地产，去年新增贷款中有45%是房地产贷款，所以房地产泡沫风险是金融风险里面很重要的一部分。由于楼市地域性差别大，不同城市的房价涨幅所包含的泡沫风险也不一样，所以在金融调控方面，希望银行从自己的实际出发，稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放，包括对开发商和居民个人。

三四线楼市销售增速近40%

中国金融四十人论坛(CF40)成员、中信证券全球首席经济学家彭文生此前表示，不加区分地鼓励家庭加杠杆，更多的将是推升中低收入家庭的杠杆率，增加金融风险。国际经验显示，居民加杠杆的主要投向是房地产，在泡沫的后期，杠杆往往加在低收入阶层。同时，地产价格上升加剧财富分化，尤其是中国城乡二元分化的背景下，更加抑制消费。

而在控制一二线城市居民杠杆的同时，在因城施策的政策引导下，三四线城市去库存有加速之势。

住房和城乡建设部部长陈政高早前表示，房地产库存60%以上都集中在三四线城市。

招商证券研报亦分析，因城施策、分类调控、有保有压仍是2017年调控主基调，大部分三四线城市仍延续去库存政策支持。

经济参考报统计，从2016年第四季度以来，全国热点城市中大约有30个城市出台了有关房地产平稳价格的调控超过90次。从内容看，各地持续发布政策，政策内容涉及房地产信贷、资金、购买资格、供应等多方面，政策力度逐渐收紧。因此，2017年房地产政策的主要特征将是，对三四线城市刺激有效需求，而对一二线城市抑制投资需求。

银监会副主席王兆星则表示，将采取差别化的政策，对于一些房地产库存过大的三四线城市，在信贷上要给予考虑;在城市化过程中，对基本的住房刚性需求，应该给予信贷支持。

央行行长周小川上周也表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展。在一二线稳杠杆的情况下，这意味着三四线城市有望获得支持。