海外房产投资须谨慎

近年来，海外房地产投资成为国内高净值人群投资的主要方向之一。不过，虽然海外房产投资成本较低，各方面优势明显，但其中蕴含的风险也不容忽视。

海外房产有吸引力

自去年10月以来，国内多个城市先后实施房地产“限购令”，今年3月起，限购政策继续升级。由此，越来越多国内投资者把目光转向海外地产。与此同时，中国买家确实正成为海外地产机构抢夺的一块大蛋糕，今年以来，许多海外地产运营机构相继来华，进行地产项目推介。如Bloom集团近日在沪举办阿联酋房地产投资研讨会，吸引了一批国内高净值人群到场咨询。

“对全世界投资者而言，将资产的40%投资房地产是比较合理的选择。中国人投资阿联酋地产，首先考虑的往往是子女教育问题，而且也很愿意在这方面进行投入。”Bloom集团的首席执行官Sameh　Muhtadi　在接受记者采访时表示。

据介绍，Bloom集团的业务涉及房地产开发、教育、酒店、医疗保健和物业管理服务等多个领域。旗下子公司Bloom地产多年来专注于在阿联酋商业地产和可持续社区的开发，并提供定制的租赁和物业管理方案。Sameh　Muhtadi　表示:“对中国投资者来说，阿联酋的投资优势包括:稳定的政治和社会环境，只要投资总额超过100万迪拉姆或200万元人民币，就能获得阿联酋的永久居住权;对投资利润免税，投资资金进出自由;人民币贬值趋势下，海外房产投资可以保持资产的保值增值。此外，阿联酋房地产价格保持在每平方米5000美元左右，相对北京(楼盘)、上海(楼盘)、香港、纽约等城市仍然偏低。”据了解，移民、子女教育、养老曾是海外置业的主要推手，但近些年，国人对于海外资产配置的需求日趋升温。根据年初仲量联行发布的数据显示，2016年中国买家对境外房地产的投资总额达330亿美元，82.4%中国买家将总资产中超过10%的财富投资于海外市场。目前，北美、欧洲、澳洲以及东南亚等国家和地区，是国内高净值人士较关注的投资目的地。近些年，美国、澳大利亚、新加坡、新西兰、泰国等热门国家的项目，也常常组团出现在中国各大城市房展会上，吸引意向投资者。

投资者出手需谨慎

随着国内和全球投资环境的转变，越来越多人将海外置业作为资产配置的一种选择，但对于“投资地相关的法律法规、政策”都不甚了解，这成为有海外房产投资意愿者最主要的挑战。另外，相比投资国内房产，购买海外房产时复杂和繁琐的过程以及较高的维护与持有成本，也会带来一定的困扰。

业内人士提醒，海外投资应时刻关注所在国家的政策及其变化，包括移民、申请流程、贷款、税费等政策和汇率、房产供求等，最大限度地保障自身权益，达成最终目标。

对于如何在海外地产项目中选择更具投资价值的地产项目，Sameh　Muhtadi表示:“投资者可以关注开发商的财务状况、在当地的信用状况、前期项目运营情况，综合各方面进行选择，此外，房产的租金收益率也需要考虑，阿联酋地产租金收益率最高达12%，高于世界上任何一个城市。”

在海外买房人群中，不少中国买家受到移民需求的驱动，希望购买国外的一套房产作为自己获得外国移民许可的敲门砖。正是抓住此类中国买家的购房心理，一些海外房产中介打出“买房送移民”的宣传语推销海外房产。

不过，业内人士指出，在国外，部分国家将房产认定为投资开发项目，一般不与移民挂钩。比如，在美国、英国、澳大利亚购买房产，就不代表可以办理移民。

此外，中国买家购买海外房产，容易遇到虚假包租承诺的问题。21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超表示，“海外房产销售宣传中，经常会出现包租承诺，可是并非每一个包租承诺都能完全兑现。比如，有的海外房产卖给中国买家后，第一年租出去了，但第二年就租不出去，国外开发商或代理商无法按照事先的包租承诺向中国买家支付租金。当中国买家飞到国外当地去查看房子时，发现经过一年的出租，房产已变得破旧不堪。所以，中国买家要注意保留与包租承诺有关的证据，出了问题才能更好地维权。”