房价压力下的房租已经成为家庭经济负担

房租是影响城市无房户安身立命的关键因素，随着房价的高企以及调控政策的频出，目前大家都将注意力集中于房价变化方面。但事实上，比房价更为重要的或许是房租。

一、房价与房租出现大幅“背离”?

在全民热议购房的当下，我们却关注到了一个怪象，那就是近期房价与房租的大幅“背离”(图1)。70个大中城市住宅价格指数同比增速从2015年年中开始连续上涨了近19个月(去年930政策后有缓和的迹象)。但从CPI中的房租价格来看，房屋租金却几乎“原地踏步”。为何房价与房租出现如此大幅“背离”，房价到房租的传导失效了吗?

二、房价到房租的传导失效了吗?

房租价格是否相对更可靠呢?一、二线城市房价和市场房租在过去一年仍旧保持了较高的同步性，并与历史上近两轮房价上涨到房租的传导过程表现一致。房价变化传导至房租的传统逻辑似乎并没有发生改变。综上，我们认为，北京和上海CPI房租存在被低估的可能。

由于一线城市严控房价过快上涨，2016年其房价同比增速实际上是有升有降的，且在930政策出台后持续下行。而三线城市由于去库存，购房**力度仍然很大，房价也一直保持着温和上涨态势。全国各城市房价的如此涨跌互现不同步，势必会将其影响传导至房屋租赁市场。

三、房价飙升下的房租负担有多大?

房价与房租实际上并没有出现明显背离，房价的高企带动着房租的攀升，其持续的负面影响堪忧。例如，2016年一线城市最低工资标准同比增速出现显著下调，与同期大幅上涨的房价和房租形成鲜明反差(图5左)。工资收入涨幅或难以追赶上高企的房价和房租，老百姓的生活负担明显加大。

房价以及房租的飙升还使得居民消费支出结构发生了较大变化。自2014年起，城镇居民人均可支配收入不断下滑，而居住类消费支出却大幅增加(图5右)。2012年以前，人均消费性支出中居住类消费占比仅10%，而在过去四年中这一比重大幅提升到了22%。居住类消费的提高挤压了食品、衣着和教育等其它支出，老百姓不得不节衣缩食去买房和供房，消费支出结构不断恶化。高昂的房价房租大幅增加了企业的经营成本，该成本有时甚至会超过税费负担，势必制约微观主体尤其是实体经济的增长动能。

四、结论和启示

市场房租与房价走势仍是一致的。尽管一、二线城市调控趋严使得房价增速继续回落，但三、四线城市房价仍有补涨的迹象，全国范围内的房租存在抬升空间。高企的房价与房租已然增加了宏观经济运行的成本。工资的整体涨幅难以追赶上高企的房价和房租，老百姓不得不节衣缩食去买房和供房，并不断挤压教育等支出。