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【重磅】保利俱乐部背后的关系网12月28日,中海最新一纸公告透露,肖肖不再兼任公司总经理。而且,毫无意外的是,这一职务将由颜建国来接任。这也意味着,除了主席席位,颜建国已接过中海总经理、执行董事及行政总裁三个职位。
颜建国的逐步回归与郝建民离去的风波,使这家“最会赚钱”房企一度站在舆论的风口浪尖上。而随着人事更替逐步完成,另一个相对而言不那么容易察觉的现象是,中海也逐渐在土地市场上显露出另外一种风格。
据观点地产新媒体统计,自11月21日起至12月27日,中海(不包括中海宏洋)先后在福州、无锡、厦门、苏州、武汉、佛山等地纳储50多万平,耗资近160亿元。而在这之前的十一个月内,中海新增土地面积约200万平方米,耗资约210亿元。
两组数据的差异与颇为巧合的时间节点,容易使人联系到近期中海掌门人更替的影响。有分析就指出,或许是由于“郝时代”过于集中的管理制度临近瓦解,中海在土地市场上拥有了更多的施展空间。
40天内拿地近160亿元
据观点地产新媒体了解,中海最新一次露面是在佛山顺德土拍上。12月26日,历经5个的车轮战,中海以11.66亿元将乐从上华村旧改商住地块收入囊中,溢价达257%,折合楼面价约6934.01元/平方米。
而凭借此宗地块,中海也得以首次进驻顺德。不过,仅一天后,中海再以16.69亿元夺得位于顺德伦教大成围伦桂路以东、南苑西路以南地块,溢价率127.76%,获取土地面积为6.43万平方米。
同时,这宗地块的楼面价达到8655元/平方米,创下伦教区域新高。而紧挨地块的伦教碧桂园及保利中央公园售价在1万元/平左右,这也是片区内仅有的两个在售项目。
在华南接连落下两子的同时,12月27日,中海也在武汉土拍市场上现身,并以10.96亿元摘得了武汉江夏区纯宅地,楼面地价8230元/平方米。
两日之内频繁亮相似乎有悖于大众对这家房企的认知。不过,中海的这种节奏自11月左右便开始露出迹象。自11月21日起,中海先后在福州、无锡、厦门、苏州拿下5宗地块。加上顺德与武汉地块,中海累计耗资约160亿元,收获土储超50万平方米。
再对比中海在此之前的拿地节奏,中海这一个月以来的扩储速度确实有些异常,因为在这之前近十一个月的时间里,中海仅以210亿元价格获得了长春、宁波、南昌等地共约200万平方米的土地。
也即是说,中海不到40天里拿地所耗的资金相当于前11月的4/5。而且,从地块位置上来看,近期中海进入多是厦门、苏州、武汉等比较热门的市场。而此前的11宗地块主要位于济南、南昌、宁波、西安等城市。
这两种现象之间的错位点,同郝建民辞任及颜建国的掌权时间点恰好吻合,一种猜想也油然而生——向来注重成本把控与盈利能力、在拿地方面缚手缚脚的中海,是否正在开拓并购外另一种规模的增长极?
“郝时代”终结后的纳储想象
据了解,2016年上半年,中海实现的净利润达196.9亿港元,排名行业第一,是位列其后的华润的两倍有余。这样的高利润与中海对成本管控近乎执著的态度是分不开的,而在整个项目的开发过程中,土地成本占据了总成本中最大的数额。
在多份年度报告中,中海均提及了其在土地收购方面对成本的控制。中海称,制定正确的土地投资策略是开发商成功的关键,一直以来集团的土地购置是由集团高层高度集中管理。因此,中海在土地上也一直采取审慎的策略。
在一整套成本管理体系下,中海得以戴上“最会赚钱房企”的帽子。只不过,成也肖何,败也肖何。对利润的过度依赖以及对土地成本的苛刻要求,使中海失去了实现更大规模扩张的机会。
而在郝建民接手之后,中海的管控迎来一个新的高度,甚至有种说法称之为“中央集权”。
据了解,郝建民接过孔庆平一棒后,很快在内部发起成立了管理模式的改革,成立了战略管控委员会,并设专业地产、营销、工程三条线,由总部垂直管理。同时,中海舍弃了已实行多年的区域化制度,改为大部制纵向一体化管理,由区域管理模式转为总部集权的垂直管理模式。
由此,地块前期的获取与融资等工作大多交由集团负责,这也意味着各个地方的大权上移至总部。
手续的繁多与苛刻的成本管理,成为中海在拿地扩储方面的掣肘。据了解,2013年,中海在内地16个城市新增土地23幅,总楼面面积达1203万平方米,这是近几年来中海在公开市场上新增土储较高的年份。而在随后的两年里,中海新增建面分别降至2014年的904万平方米及2015年的596万平方米。
同时,在一线土地大热的背景下,中海截至2015年底位于一线城市的土储面积仅占总储备的11.1%。
在2016年前11月,中海所获得土储回升至725万平方米,但是这其中有超过一半的面积由济南部分地块(总楼面面积541万平方米)贡献。
在土地市场一片火热之下,中海拿地的热情明显不高。相反地,在郝建民时期,对中建及中信的两宗大规模并购,为中海增添了3000多万方的土储。
而随着“郝时代”结束,新掌舵者颜建国上任,中海或许在规模扩张上迎来新的增长极。当下中海在土地市场上的布局与节奏变化,也似乎预兆某种改变的风向。
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