2017楼市融资环境宽松 两类房企要当心

2017楼市资金荒之忧 首套房基准利率有优惠

种种迹象显示，信贷资金的收紧，将掣肘2017年楼市。

元旦刚过，北京(楼盘)的多家银行便传出取消首套房基准利率8折或8.5折优惠，调至最低9折优惠，二套房仍执行基准利率上浮10%。从历史经验看，每有信贷收紧之际，房价涨幅必出现明显抑制。

大幕徐徐拉开，个中冷暖甘苦自知。北京房贷利率上调至9折释放的信号表明，未来利率收紧的状况不会只出现在一线城市。2017年随着资金价格的上升、楼市调控的深入，热点城市首套房贷利率可能继续跟进上调，甚至重回基准利率水平。

信贷端口的收紧，意味着购房成本增加，继而影响房企的销售回款。对房企而言，不仅要面对市场下行下的资金回笼压力，在融资端，也将面临各种卡紧“咽喉”之痛。

房企资金链条收紧 房企融资难度增大

自去年9· 30以来，对房企资金层面的收紧与日俱增。上交所、深交所相继明确公司债发行门槛、发行要求，并规范房企发行公司债行为;银监会、保监会提出严禁违规资金进入房地产领域;发改委则要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。

各种限令之下，房企资金链条愈收愈紧。1月4日，中原地产研究中心发布数据显示，2016年，房企私募债、公司债、中期票据等融资额达11376.7亿元，同比上涨26%。但自10月份数轮密集调控潮以来，房企债券融资难度明显加大。

2016年第四季度，房企债券融资总额为1100亿元，相比三季度下降68.4%。其中，月度融资额下滑更为明显，12月的发债融资仅为126.7亿元，为全年最低点。

融资难度加大，资金价格亦上升。数据显示，房企12月以来发行债券利率为4.2-5.5%，与之前平均利率4%相比，低成本融资好时光一去不复返。

更为指向鲜明的是，监管层对房企融资的监管日趋精准和细化，对各种曲线规避的可能进行封堵。

2016年底，中国基金业协会发布的调查显示，明确北上广深等 16个热点城市住宅地产类资管计划将叫停备案，同时，私募基金管理人开设私募投资基金业务，投资房地产开发企业、项目的，亦需按照规范执行。针对可能存在的躲避监管问题，还提出了穿透式审查要求。这意味着在银行、信托、债券市场等融资渠道被收紧之后，资管类产品给房企输血闸门也被关闭。

各路资金被封堵，2017年对很多房企来说灾难

克尔瑞研究中心报告显示，房企近两年的银行借款、发行的短期票据、债券以及2015年之前的中长期债务将在2017下半年和2018年迎来到期偿还的高峰，房企只能通过新增融资或者依赖自有资金来应对债务偿还的压力。

在融资渠道收紧的背景下，一旦2017年市场销售不如预期，销售回款不能满足企业偿还债务和新增开发投资的需求，那么房企的资金链将会面临较大的压力。

资金是命脉。随着资金闸口的收紧，去年玩命拿“”的房企，已感到如芒在背。有的不得已割肉紧急寻找合作伙伴。有些扛不住的中小房企，不得不抓紧出货，以求尽快回笼资金。

与此同时，在土地市场，房企拿地的自有资金被严格审查，这意味着房企表外融资拿地之路亦被封堵。

不久前，上海(楼盘)在一块出让地块中明确6大规定：包括资金来源不得再作为参与竞买其它地块的资金来源重复申报;在对竞买人30天的资金审查期限内，要保证审核单位能够接触到与其申报的交易资金来源相关的所有信息;地块成交后，监管机构可对竞得人申报的资金来源情况开展真实性核查。

毫无疑问，对房企自有资金执行严格细则，会将一批有投机心态的房企排挤在外，资金端的收紧，对2017年的土地市场降温亦是一记绝招。

有业内人士分析认为，2017年宽松的融资环境将出现转向，有两类房企要特别当心。一类是调控周期下，高端盘去化难度大，需要做好销售危机、资金链断裂风险准备的房企;一类是城市布局单一的中小房企，当热点城市调控，市场交易进度减缓，缺少竞争力的中小房企产品将受限更大，在各路资金收紧之下，在融资中本就不占优势的中小房企将面临无米下炊的困境。