业绩好于预期债务优化明显 下半场推盘高峰富力或有强劲表现

2020年上半年是非常复杂、艰苦的半年，疫情的冲击让多数房企倍感压力。面对如此环境，如何稳住阵脚，考验着地产商们的“地基”。

　　近期，富力地产发布2020年中报。上半年富力物业销售营业额同比上升3%至308亿元，交付面积335万平米，总体营业额336亿元；权益合约销售金额510.6亿元。在疫情等多重考验之下，富力的2020年上半年基本保持了稳定，可谓巨浪袭来又“波澜不惊”。

　　此外，中报发布会上透露，2020年初至6月30日，富力净资产负债率比2019年末下降了22%；富力同时表示，争取至年底会再降约10%。

　　一直在城市更新业务积极发力的富力地产，上半年又成功签约广州赤沙村、南沙区东涌镇大同村等项目，城市更新项目亦不断转化为潜在可售资源，正为下半年及明年提供业务增长动力。

　　销售逆势增长 财务结构优化

　　突如其来的疫情，让各大房企的销售瞬间冰封，一季度，各房企销售惨淡，行业协议销售金额同比2019年减少25%。

　　富力地产迅速反应，营销方面，克服疫情因素，富力采取了多种创新营销模式，从线下走到线上卖房，从“富力好房”线上销售到明星直播卖房、老总直播卖房，再到与广汽传祺房、车跨界联动……走在地产创新营销的前列。

　　得益于此，以及我国防控得力等因素，富力上半年销售基本稳定，此外，富力公告披露，8月份，合约销售额为108.6亿元人民币，继续保持增长。

　　受疫情冲击最为严重的酒店及投资物业，也在疫情缓解后迅速启动复苏。上半年酒店运营收入14.6亿元，投资物业运营收入6.5亿元。截至7月份，酒店全年累计经营净利润已经回正。

　　值得一提的是，富力继续显示了优秀的盈利能力。2020年上半年，其物业销售毛利率33.5%；集团整体毛利率29.6%，净利润率11.7%，继续维持在稳定的毛利率和净利率水准。

　　稳定经营业绩的另一方面是富力严控经营风险。半年报显示，上半年富力采取了多项措施，增加资金流入、节制资金流出、降负债总量，明显降低了资金压力。

　　中报发布会上透露，2020年初至6月30日，富力净资产负债率比2019年末下降了22%，；同时，富力的资产负债率同比下降至80.37%。截至报告期末，富力拥有人民币360.0亿元的充裕现金。

　　“2020年到2021年度，我们还是会再减轻负债”，在业绩会上，联席主席李思廉说，同时表示，争取至年底会再降约10%。

　　在土地储备方面，上半年，富力新增权益土储243万平米，约490亿元货值；购置的土地中，主要集中在十二个月内产生现金流回报快速的资产周转项目。目前，富力总体上土地储备充裕而均衡。

　　城市更新价值兑现 后势增长强劲

　　在广州业内，流行有这么一句话：“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。在上个世纪90年代，富力就开始旧工厂、旧厂房的改造。截至2001年末富力在广州已完成10个大型旧改项目，包括钢材厂、硫酸厂、锅炉厂等。

　　从2007年开始，富力参与广州首个旧村改造猎德项目，这一案例成为了广州旧村改造的传奇。

　　猎德存项目打造出了天汇广场、顶级豪宅天銮、康莱德酒店，让猎德村摇身一变珠江新城的高档社区，成就了广州旧改的“猎德模式”。

　　早早地在旧改布局，富力积累了丰富的旧改经验，集团也有着一套自己现实可行的先进理念。

　　富力集团副总经理兼城市更新集团董事长、广州公司董事长肖明在接受南方产业智库采访时表示，在我们参与最多的旧村改造方面，富力一直坚持村民、村集体、企业、政府和社会等多方共赢的原则，多年来已经探索建立起一套比较完善的利益协调机制。

　　在富力看来，旧城改造并不是简单的推倒重来，还需要考虑文化的传承，以及城市片区的规划和产业发展相结合，以实现城市与村社集体经济的可持续发展。

　　也正因此，富力在旧改上，深受村民信任。截至2020年6月30日，富力已签约城市更新合作项目增加到超过80个，融资区建筑面积超4000万平方米。

　　富力在城市更新上的优异表现，在于其结构上的突出优势：经济基本面支撑强劲的一二线城市面积占比92%，大湾区面积占比54%。

　　此外，富力旧改项目的价值正不断兑现。业绩会上，公司披露，上半年富力将3个项目（相等于建筑面积129万平方米）转化为460亿元的可售资源。而未来十八个月，富力则希望能转化900万平方米的旧改，以产生2000亿元的潜在可售资源。

　　基于推盘高峰通常集中于下半年，及对旧改转化的乐观，富力对下半年扩大销售、完成全年目标表达了坚定的信心。

　　集团联席主席李思廉说：“销售目标1500亿左右是不变的……从各方专家的意见、国务院透出来的信息，我们都相信保持稳定的概率是最大的，无论是整个销售量、均价等方面。”