棚改收官？明确了：满20年的老房子全按“新规”处理

拆迁，是过去20年楼市中的一个常见词，伴随着房价上涨，被拆迁主体的身价越来越高，当许多刚需购房者还在为一套房而烦恼时，拆迁户分得数套房，有的还有巨额现金补偿，这是很多工薪族想都不敢想的事，所以，拆迁也成为了“暴富”的代名词。

然而，时过境迁，随着城市化的深入，以及“出棚进楼”任务的陆续完成，去年就进入了棚改的收官阶段。

根据住建部官网的信息显示，早在2016年-2019年就完成了十三五定下的2000万套棚改计划，并超额完成157万套，换言之，2020年主要就是一些收尾性工作。与此同时，住建部还宣布，在未来5年规划中，将按照国家全面推进老旧小区改造意见要求，对老旧小区进行改造。

从旧改文件内容中不难发现，旧改的直接目标有3个，一是提高居住品质，二是扩大内需，三是推进城市更新和建设方式转型。其实，从这3个目标中，也看出了为什么要用旧改替代棚改。

第一，旧改与棚改目的都是为提高大家的居住质量，提高人们的幸福指数，所以，旧改与棚改有异曲同工之妙。从实际情况看，棚改从拆迁到安置，一般都要等上8年10年，但旧改则是在原建筑上进行改造，周期较短，从这个角度看，更能快速满足相关的居住需求。

第二，国内大循环时代到来，扩大内需各行业责无旁贷，住房市场也不例外，按照我们的住房体量，对经济发展贡献不仅直接且重要，根据相关机构统计数据显示，未来5年，对存量房改造将带动建材、装饰、安防、电梯、园林、养老服务等数十个行业发展，丝毫不输棚改。

第三，这也是最根本的一个原因，我们的城市化已经由快速发展阶段过渡到平稳发展阶段，正如住建部黄艳副部长所言，今后我们要告别大拆大建、一拆了之的做法，更加注重对建成区存量住房的改造升级，通过重修补、修复，增加居民的获得感。其实这个很好理解，当城市经过充分发展后，最终还是要进入一个稳定维护阶段，总不能一直拆、建，不仅造成资源浪费，也不利于环境等保护。

除了上面提到的3大原因，另一个原因也是棚改叫停的直接因素。都知道，2015年后全国这波房价轮涨，许多小县城的房价都翻番了，有的城市就涨得更多，这与棚改中的货币化安置政策不无关系，根据相关统计数据显示，很多市县的货币安置占比都在8-9成以上，大量手持现金的拆迁户进入商品房市场，楼市库存快速去化，最终形成量价齐升的趋势。在这期间，很多专家和学者也纷纷献计献策，呼吁终止棚改货币化安置，为此，早在2018年10月，主管部门就明确要求：

因地制宜调整完善棚改货币化安置政策：商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

那么，拆迁真的将全面“终止”吗？

对于是否“终止”拆迁，这个问题，很多人有解读，观点也不尽相同，但从国家的政策看，应是非常明确的。

前面已说过，按照国家颁布的旧改文件显示，城市建设方式将转型，肯定不会像过去那样大拆大建，住建部黄艳副部长也曾表示，我们将告别大拆大建。因此，大方向上，能不拆就不拆，拆迁越来越少是一个不争的事实，从棚改计划数据上看也是如此，2018年626万套，2019年285万套，2020年就不用说了，因为截止2019年已经完成此前定下的目标，基本就处于收官阶段。

大范围的棚改终止，是否意味着未来一点计划都没有，从网上的信息看，2021年各地还是有一些棚改计划的，只是比过去的量要少很多，全国范围而言，如果过去一年有几百万套的棚改计划，未来几年可能就缩减到几十万套，这也符合国家此前对棚改“因地制宜”原则要求。

国家新政明确了，2021年起，老房子全按“新规”处理

棚改退去，房子变老了怎么办？在2021年的政府工作报告中明确提出，全年计划新开工老旧小区改造5.3万个。相比2020年的3.9万个，增加了1.4万个，增幅为35.89%，改造进程相对加快。

那么，何为老房子呢？根据此前规划显示，未来5年（2021年-2025年）改造对象为2000年底前建造的房子，按照现在的时间算，房龄在20年以上。根据机构的统计信息显示，全国符合这个条件的老小区有22万个，平均到每年的改造任务也有4-5万个。

在一些人的老印象中，旧改不就是纷纷刷刷、出出新吗？实际上，旧改与出新是完全两码事。根据国家发改委孟玮的表述，在十四五期间，将有力有序有效全面推进城镇老旧小区改造工作，旧改中，中央预算主要支持供水、排水、道路等配套基础建设，还包括养老、托幼、停车等公共服务配套建设，这与黄艳副部长谈到的分基础、改善和提升3类改造是一致的。由此读出的两个信息点：1.老房子全按旧改新规办，2.改造内容十分丰富，切实满足大家对美好生活的期待。

旧改时代已来，2类人因此受益。

首先是所有受改造的老小区业主。绿化、道路条件变好了，车位增加，各种配套设施和服务完善后，居住舒适度将得到明显改善，特别是成功加装了电梯的高楼层业主，还有利于房产更多的保值增值。

其次是相关旧改企业和从业人员。据经济观察报援引一位业内人士的话说，按照2020年的数据算，十四五期间老旧小区的实际投入预计在10万亿左右，加上500万电梯的投入，总市场规模将达到15万亿。包括不限于各类建材企业、家电、家具、装修、汽车、餐饮、物业、教育、养老等众多行业企业和从业人员都将受益于这块大蛋糕。

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