地产内参｜蛋壳爆雷后首份顶层监管文件发布住房租赁行业告别乱象

发布时间： 2021-04-28 10:07:28

来源：腾讯房产

分类：行业动态

588次浏览

01蛋壳爆雷后首份顶层监管文件发布，住房租赁行业告别乱象

4月26日，住建部、发改委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》(以下简称《意见》)。这也是自蛋壳公寓爆雷事件发生后，监管层发布的首个有关租赁行业的顶层设计文件。

从内容上看，《意见》在稳定租赁市场、防范风险方面的意图十分明显。文件称，近年来，我国住房租赁市场快速发展，市场运行总体平稳，租金水平稳中有降，为解决居民住房问题发挥了重要作用。同时，部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业(以下简称住房租赁企业)，利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。近期，少数住房租赁企业资金链断裂，严重影响住房租赁当事人合法权益。

在具体措施上，《意见》表示，住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月。当住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。同时，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。

《意见》还指出，积极引导住房租赁双方合理确定租金，稳定市场预期。发挥住房租赁企业，尤其是大中型住房租赁企业在稳定市场租金水平方面的示范作用。加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

02住房租赁要规范也要发展

主管部门这些年对住房租赁市场高度重视，出台了一系列的规范性文件。4月26日发布的《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，则是专门对从事转租经营的轻资产住房租赁企业行为进行规范。据悉，该文件主要是解决住房租赁资金的安全监管问题。背景应该就是类似蛋壳、青客等多起长租公寓机构爆雷事件引发了社会强烈关注。

“单次收取租金的周期原则上不超过3个月”“支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金”——这两条规定，是防止某些运营机构拿到融资后，为了抢占市场份额，“高进低出”，随后又利用收取的租金设立资金池继续扩张。“开展住房租赁资金监管”“企业不得利用承租人信用套取租金贷，不得诱导承租人使用租金贷”——二手房买卖经过多年才纳入资金监管，现在住房租赁纳入资金监管正当其时。

必须强调的是，作为房地产市场重要内容的住房租赁市场，一方面要规范、整治，一方面也要鼓励发展，规范是为了更健康地发展。2016年以来，与新一轮房地产调控相伴随，中央也发布了一系列加快发展住房租赁市场的政策措施。由于过去更多是以分散的个体租赁为主，国家特别提出鼓励机构型租赁企业发展。长租公寓的快速增长，就是近几年的现象。

去年12月召开的中央经济工作会议，对发展住房租赁市场提出了具体而明确的要求：规范发展长租房市场；单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房；降低租赁住房税费负担等。如果全都落实到位，住房租赁市场将迎来规模空前的健康发展。

03保护风貌、提升居住舒适度，给县城住宅限高很有必要

住房和城乡建设部一则《关于加强县城绿色低碳建设的意见（征求意见稿）》在网络上引起了热议。大家发现其中有一条内容是“限制县城居住建筑高度”，要求县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层。

给县城住宅限高很有必要。县城居住建筑高度应该与消防救援能力相匹配。高层住宅尽管节约了土地，一些弊端也显而易见。首先是安全问题，很多县城消防云梯高度仅在50米左右，高层救火难度极大，限高是保证消防安全的重要举措。安全是经济社会发展的重要前提，保障人民群众的生命和财产安全，无论何时何处都须高度重视。

除了安全问题，还与居住舒适度相关，高层建筑住起来并不是最舒适的。大城市因为土地，不得已建成高层住宅，以容纳更多人口，有很多是户型不方正、朝向不理想的“塔楼”，采光、通风都不及南北通透、格局规整的低层“板楼”。人们普遍认为，低层住宅住着“更接地气”，而且高层住宅电梯、二次供水等后续维护费用远高于低层住宅。限高有助于提升居住舒适度和降低住宅维护成本。

限高还有利于保持县城独有风貌。我国很多县城历史悠久，有的已经有2000多年历史，有丰厚的文化底蕴和建筑文化传承。一些县城盲目建设高层住宅，严重影响了原有风貌特色，与自然环境极不和谐。限高也有利于保护当地的历史风貌，促进新建建筑与原有风貌融合，能够使县城住宅更好体现地域特征、民族特色和时代风貌。县城的现代化，应从实际出发，积极探索富有地域特色的高质量发展新路子。

04广州首场集中供地收金906亿，央企国企霸榜，郊区地块频现流拍

4月27日，广州剩余24宗地“摆上货架”，总起价498.9亿。增城仍是供地大户，与上一日一样推出了9宗地；另有4宗位于番禺、2宗位于南沙，白云、从化、花都各3宗。竞拍流程依旧是9点、12点、下午3点各出让8宗土地。不过，与4月26日的竞拍相比，下半场显得颇为冷清：4宗流拍，11宗底价成交，9宗溢价成交但无一宗触及摇号。下午五点多，随着竞拍最久的番禺区桥南街蚬涌村地块落袋深圳房企卓越，广州首批宅地集中拍卖落下帷幕，共成功出让42宗地，收金906.03亿，达去年全年土地出让金的35.3%。中国指数研究院数据显示，2020年广州土地出让金为2563.7亿，在全国排第四。

土拍几乎是国企、央企和大型房企的主场，如越秀地产拿下4宗，融创拿下2宗，招商蛇口、华润置地也有斩获。今天，越秀地产、招商蛇口、碧桂园、融创仍然活跃，越秀地产联合中铁建拿下南沙区横沥岛地块后，又拿下云区广龙路一期地块。但与之前明显不同的是，中小房企成为主流，力高集团、增城中建实业、天地源、上坤等房企纷纷落子羊城。其中，以11.39亿拿下增城区荔湖街荔城西环路北侧地块的深圳力高集团首进广州。

中小房企入驻羊城并不太容易，尤其是要拿下热门区域、热门地块，不仅竞拍历时较长，代价也更高。贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，昨天中大型企业“满载而归”后，今天中小房企获得了一些机会。加上部分外围区域地块受关注度不够高，也给了中小房企捡漏的机会。“从这次集中供地来看，热点地块确实更容易被中大型房企关注，而外围热度较低的地块或是未来中小房企关注的焦点。但热点地块毕竟是少数，如果中大型房企未来将焦点也逐渐放在偏冷门的地块上，那么中小型房企或面临更大的拿地压力。”

05楼面开裂、主体柱偏移？湖南一楼盘未交付便遇业主要求集体“退房”

李丽是湖南省岳阳市富兴御城的业主之一，正是看中了富兴集团在当地的口碑，2019年购买了该项目。在富兴御城建造过程中，李丽等业主发现，房屋主体框架柱不符合抗震要求；37栋主钢已断裂，存在结构安全问题；洋房90%的建筑体存在砌体砌筑严重偏位等，除框架结构问题外，业主们不满意的地方还包括，在建小区高层还未交房，就出现严重沉降，多处地下楼板开裂渗水；地下室车库楼面开裂，出现漏水漏筋现象；前期未预埋管道，天然气管道随意暴露在户外等。对此李丽表示，过去一年间，开发商已与他们对接过数十次，但一直得不到理想的整改。

对此富兴集团岳阳分公司总经理曾军表示：第一，所谓的业主怎么证明他是业主，现在所谓的业主是没办法证明的。第二，怎么证明是质量缺陷、质量事故，还是属于是一种正常现象？第三，我们什么时候可以质量鉴定，在建筑规范行业里是有节点、有方法的。

4月14日，岳阳市经开区质检站举行了开发商、业主会谈，区质检站工作人员传达住建局局长指示精神，解决安全隐患问题，有问题的局部停工进行自查整改。

针对业主反映的意见，工地现场张贴了《关于业主质量通病问题回复及整改方案》，其中对于主体框架柱问题，设计院回复称，按质量通病处理方案，将缺陷异物凿除，附近松散、凿毛，涂刷水泥基界面剂，采用高强度修补砂浆修补。而对于洋房90%的建筑体存在砌体砌筑的严重偏位问题，设计院回复称，此砖柱仅为装饰，不影响结构安全。而对于地下车库楼面开裂、出现漏水漏筋现象，富兴集团回复称，将查找漏水点进行修补，注胶封堵、修补漏点，修补区域关水实验后，施工保护层、分层回填土恢复原状。

06上海办公楼租赁迎需求“小高峰” 商业地产投资情绪依然脆弱

得益于国内对疫情的有效控制，一度降至冰点的上海办公楼市场正在快速升温。近日，仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：我们发现，上海中央商务区和非中央商务区的办公租赁业务都在恢复，办公楼租赁需求也达到了疫情以来的季度最高水平。

据仲量联行方面统计，今年一季度，上海全市办公楼净吸纳量录得28.8万平方米，为2019年以来季度最高值。吸纳量主要来自非中央商务区，而且截至2020年底规模已达1400余万平方米，其中超过半数位于非中央商务区。非中央商务区内诸多板块的迅速崛起，已然改变了上海办公楼市场的固有格局。

不过，租赁需求上升的同时，商业地产投资情绪依然表现脆弱。去年底上海商业地产投资市场成交量曾出现强势反弹，一季度的数据显示，总成交量录得136亿元人民币，环比下降了46%。