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地产内参| “五一”新房成交同比微跌6％，二线城市出现明显回调

发布时间： 2021-05-10 09:14:28

来源：腾讯房产

分类：行业动态

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01“五一”新房成交同比微跌6％，二线城市出现明显回调

今年“五一”出行人次和居民消费均迎来“井喷”，然而房地产市场却相对成交低迷。CRIC数据显示，2021年5月1日至5日期间58个重点城市成交量同比下降6%，与2019年同期相比增长16%。

其中，一线城市同比微增2%，广州成交最热，北京低迷，五一假期仅成交1.6万平方米，属3年同期成交最低。二线城市出现显著回调，同比跌幅超3成，前期“大热”的长三角城市诸如宁波、南京、合肥、杭州市场明显转冷。三四线城市表现超预期，同比增长21%，涨幅明显高于一二线城市。

总体来看，各大城市市场分化已成常态，未来城市、区域内部分化也将成为可能，由于5、6两月乃是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，企业推案、营销热情持续高涨，市场供应规模有望维持在较高水平，未来成交将在“房住不炒”主基调指引下预期转淡，但不会明显失速，或将迎来此消彼长的轮动行情。

一方面，热点一二线诸如上海、杭州等在调控政策的层层发酵下，成交或将小幅下行；另一方面，中西部等二线城市或将迎来一波需求释放期，成交大概率延续稳中有升态势；不过对于广大缺乏基本面支撑，长期人口净流出的三四线城市仍将延续低迷走势，短期内难以出现反转行情。

02实探北京部分银行房贷额度：有的二手房贷款偏紧，批下来的额度也不高

近日，建行深圳分行首套房贷款利率上调15BP、二套房贷款利率上调35BP，背景是“为贯彻落实‘房住不炒’，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，支持居民合理购房需求。”

这一行为再次引发围观，大家关心其他地区、其他银行接下来是否纷纷效仿，猜测房地产市场还会出现哪些变化。

据采访了解，部分银行房贷额度今年较之以前偏于紧张。北京农商行一网点大堂经理告诉记者，目前二手房批下来的额度不太高。“因为现在房贷要求比较严。其中首套比较好一些，二套不太好批，能贷下来，额度也比较小。”

不过，对于部分受访的大中型银行表示，不存在额度紧张的问题。建设银行东四支行工作人员表示，房贷申请、放款都正常。“如果是公积金贷款的话，差不多两个月左右，和以前差不多。如果是商贷的话，差不多两到三个星期左右，（与之前）没有什么区别。”他还称并未感受到额度紧张，“都正常，客户也并没有减少。”

03一季度深圳写字楼市场｜市场复苏延续，租金降幅收窄

2021年一季度，从宏观经济看，深圳市地区生产总值为6867.54亿元，同比增长17.1%。其中，第一产业增加值为5.68亿元，同比增长5.9%；第二产业增加值为2295.78亿元，同比增长21.7%；第三产业增加值为4566. 08亿元，同比增长14.8%。

一季度，深圳写字楼市场延续2020年下半年以来逐步复苏的态势，深圳共3个甲级写字楼项目入市，新增供应量在20万㎡以上。其中，位于福田区的建设银行大厦在本季度竣工，该项目共45层，总建筑面积10.3万㎡，办公空间约为8万㎡。

从开发经营数据来看，1-2月深圳全市办公楼新开工面积为15.29万㎡，同比上升达220%。深圳办公类项目在2020年下半年大量开工，主要位于南山区，预计未来两年将迎来一批项目入市，前海将成为未来租赁市场的热点。

此外，科技、金融等产业的租赁需求强劲，支持租赁市场需求回暖。年内预计会有超过100万㎡新增供应入市，主要分布在南山和罗湖区，新增供应或将推高整体市场空置率。季度内录得多笔大额大宗交易，深圳的工改项目也受到持续关注。预计二季度写字楼市场有望持续恢复。

04防止演化成中国版次贷危机，如何堵住“深房理”代持购房的漏洞？

近日，从四川银保监局官网获悉：成都市住建局、四川银保监局、人民银行成都分行营管部等三部门近日联合下发《商品房交易风险提示》，对严重扰乱房地产市场秩序和金融秩序的商品房交易行为作出警示。

四川当地媒体报道称，成都存在“帮助”无资格的购房人取得购房资格、假借他人名义“代持”购房、挪用经营贷或消费贷资金购房等中介乱象，且有蔓延的趋势。

从此次成都金融监管部门的迅速反应来看，除了本次深房理事件的中心深圳以外，部分房价上涨预期较强、炒作氛围较浓的城市已提高对深房理众筹炒房模式的警惕。

有专业人士表示，深房理的炒房套路和当年美国次级贷款有相通之处。房产被切割成大大小小的产权在平台上可以一键交易。深房理炒房模式已初步具备房产证券化的早期形态。一旦此功能大规模的应用，深房理存在的风险隐患会呈指数级别的放大。

05深圳四月二手房成交量创近一年新低楼市开启精细化金融调控

深圳市住建局房地产信息平台数据显示，四月份全市二手商品房成交54.13万平方米（5507套），同比减少24.87%；其中二手商品住宅成交44.01万平方米（4877套），同比减少33.26%，环比三月减少28.16%。

分区来看，四月仅龙岗区过户破千套，但环比下跌了35%，在全市占比26%；宝安区过户964套，环比下跌25%，在全市占比20%；罗湖区过户量紧随宝安区，为931套。

此外，公寓在四月开始“冒头”。数据显示，四月深圳全市商业类新房成交1308套，环比上涨18.16%；成交面积87538.14平方米，环比上涨14.3%。

多名宝安区和龙岗区中介从业者表示，其所在区域的许多中介门店已全面转向推介新房。原因在于，新房依然处于限价之下、供不应求，且公寓的提成远高于住宅，因而新房公寓成为多数中介从业者主动推介的对象。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示“深圳这个金融政策，其实本质上也是稳定楼市的举措。当楼市成交量下滑的时候，如果不给刚需购房者提供优惠利率，整个市场的下滑速度可能会更快。”

06南京4月成交二手房超1.5万套环比上涨27.2％

官方数据显示，南京4月份的二手房交易量再创新高，当月共卖出二手房15295套，环比上涨27.2%，其中，南京九大区成交二手房14526套，也是2017年以来的月度新高。从各个区域来看，4月份南京各区的二手房成交量也呈现不同程度上涨，江宁以成交2543套仍排名全市第一；浦口成交2363套，排名全市第二；鼓楼成交超过2000套，位列全市第三。

从成交二手房的面积段来看，小户型仍是绝对主流。据统计，60-90平方米占比达41.0%，最能满足大多数购房者的置业需求；60平方米以下次之，占比也达30.2%；而120平方米以上的大户型累计占比仅8.2%，改善需求相对较少。

从成交总价上看，4月份100万-200万的价格段排名第一，占比达31.7%，200万-300万成交占比也有30.6%；300万以内总价段累计占比近7成，环比3月小幅增加了3.6%。

据市场人士分析，4月刚需购房有所增加，教育置业则出现一定程度的降温。

07成都首批集中供地出炉：40宗地起拍总价330亿元

5月8日，成都市公共资源交易服务中心发布今年成都第一批次集中供地公告，共包括40宗地块，面积合计约3449亩，起拍总价约330亿元。

公告显示，2021年成都市“12+2”区域住宅用地三批次集中供应时序分别为5月、7月-8月、10月-11月，每批次供地规模约3500亩，均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施。

成都第一批次集中供地将在6月7日-11日，分5天、共10场进行拍卖。

从成都首批集中供地的40宗地块的分布看，分别位于天府新区（5宗）、高新区（4宗）、锦江区（1宗）、青羊区（2宗）、金牛区（2宗）、武侯区（2宗）、成华区（3宗）、龙泉驿区（2宗）、新都区（1宗）、温江区（4宗）、双流区（2宗）、郫都区（5宗）、青白江区（4宗）、新津区（3宗）等14个区。40宗地块面积合计约3449亩，起拍总价约330亿元。

从整体土地指数和位置来看，5+2区供应板块主要集中在如高新区的新川板块、成华区的理工大板块、锦江区的三圣乡板块、武侯区丽都板块，而天府新区主要供应则在科学城板块。

值得注意的是，成都首批集中供地起拍楼面价最高的一宗是位于金牛区交通巷约9.5亩宗地，起拍楼面价达到17000元/平方米，该宗地块限定清水房价26000元/平方米；楼面价最低的一宗是位于郫都智慧科技城板块的164.76亩商兼住用地，起拍价2900元／平方米。

地产内参| “五一”新房成交同比微跌6％，二线城市出现明显回调

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