王玉臣：商品房预售管理办法在预售资金监管上更加细化，也更易于执行

发布时间： 2022-02-11 10:45:28

来源：和讯房产

分类：业界访谈

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作者：北京金诉律师事务所主任王玉臣

2月10日，据媒体报道，近日相关部门下发了关于商品房预售资金监管的相关意见，对预售资金的监管进行了全国统一。明确了项目预售款包括定金、首付款、购房款等，这些均需全部存入预售资金监管账户，确保专款专用于项目建设、施工款等相关支出；明确了预售款的拨付进度要根据工程建设进度来进行，具体由住房城乡建设部门确定；明确了预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用……

目前尚未看到该意见的全文，仅从媒体披露的上述信息来看，该意见比商品房预售管理办法在预售资金监管上更加细化，也更易于执行，对于目前房企资金紧张问题缓解也能起到积极的推动作用。

1、实现了全国对商品房预售资金监管的统一

虽然在2004版的《城市商品房预售管理办法》中就已经很明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但是，这么多年以来，全国并没有统一的预售资金监管规定。各个地方“一城一策”，做得好的如北京、成都等地，做得不好的恐怕连具体的资金监管规定都没有。

而这两年，因为烂尾楼的井喷，国家和各个地方也越来越重视这一块的监管，但是毕竟没有统一的规定，不同的城市参差不齐。我们在具体做商品房案子的时候，曾多次发现一些地方对预售资金监管存在不作为的问题，一些部门表示当地没有详细的规定，无法落实资金监管问题。

现如今，实现了全国统一，无疑为全国的城市商品房预售资金监管划了一个标杆，实现了标准的统一，更有利于商品房预售资金监管的落实和执行。

2、明确了项目预售款的范围

明确了预售款包括定金、首付款、购房款等，这些均需全部存入预售资金监管账户。既然是预售资金监管，那么究竟什么是预售资金？在不同的地方可能会有不同的规定，比如有的城市并未直接将定金纳入其中，并没有明确规定定金也需要存入预售资金监管账户当中，这样无疑就留了一个口子。对预售款进行统一式的规定无疑将监管的具体对象进行了明确，为资金监管打下了坚实的基础。

3、创造性设定额度

最新文件明确了预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。在城市商品房预售管理办法中，是不存在额度问题的，在管理办法中，预售款项应当用于有关的工程建设，如果挪用应当受到相应的处罚，但是处罚额度的上限是3万。现实中，其实很多的开发商在挪用预售款，违规的成本实在是太低了。而几乎所有的烂尾楼其实都和开发商挪用预售款有直接或间接的关系。纯粹采用堵，且惩罚力度并不高的方式显然已经无法满足楼市调控的需要，一方面考虑到必须严格监管，另一方面又考虑到房企的资金需求，对于额度外的可以提取使用，无疑可以缓解房企的资金压力问题。但是在具体实际操作的时候，务必注意额度的核定，这是一个技术活。