中债评论：房地产长效机制的内涵

前不久，中共中央政治局会议提出要加快研究房地产平稳健康发展长效机制。这一表述具有丰富的内涵。

房地产平稳发展是经济增长之福，也是民生之福。在我国深化城市化过程中，房地产投资仍是基础物质条件。既不能过度依赖房地产，产生撑不起的资产泡沫风险，也不能对房地产是投资关键组成部分视而不见，引致不必要的失速风险。为此，要尊重和利用市场规律，最基本的就是从供求两方面协调推进;满足激励相容原则，促进经济主体的自觉理性选择;降低住房市场大起大落的几率，有效发挥市场内在稳定器作用。具体至少应该包括以下几方面内容：

要出台缓解热点城市土地供应不足的有序机制。根据实际可以选择：一是探索更广区域内的占补平衡。如北京供地指标较为，京津冀一体化后，就可以和河北进行指标置换，实现在更大范围内的统筹和利益共享。二是有序打破土地用途的限制。在维护耕地和生态红线的前提下，加大盘活工业用地力度，如变更为商业用地、企业职工自住房或者出租(而不是出售)住房用地。但要注意防范钻空子式的寻租机制。

要构建抑制投机炒房的内在机制。要客观看待住房的消费和投资属性并存，并以消费属性为导向。一是对豪宅别墅放开限购，为富裕阶层大资金提供出路，但要提高贷款首付比，提高交易和保有的差别税率。二是征收空置住房税，鼓励房尽其用。三是对一般商品房按照人均面积而不是套数实行累进税制，避免对改善型住房需求误伤。这方面需要实现不动产全国联网登记。四是鼓励地方政府和企业建设用于出租的自住周转房，并辅之以住房资产证券化的政策便利，鼓励该部分占用资金加速回笼循环使用。五是研究优化土地出让金制度，将70年的土地出让金由建房前一次性交纳变更为分年支付，最大限度降低地方政府合谋抬价的行为短期化动机。六是约定房价超过临界情况时的自动生效条款，如临时限定房价涨幅不得超过该地区人均GDP的涨幅，或者启动暴利税。七是注重宏观审慎机制，抑制首付贷。

要切实加强维护市场稳定秩序的监管机制。一是严厉打击房地产企业囤积土地，严格规定开发周期内完成建设，避免源头上的炒地皮行为。二是严格对房地产开发企业、中介机构销售的违法违规“黑名单”制度。这些机构往往有动机通过发布虚假广告，编造散布谣言，违规预售、捂盘惜售等手段，制造房源紧张气氛，煽动消费者购房，以哄抬房价、牟取私利等。城市的房地产管理部门人员十分有限，而辖区内相关中介从业人员成千上万。为了达到遏阻不法行为的目的，对这类行为要非常严厉，不能公布名单了之，监管措施必须跟上，举报有奖，处罚要有力度，比照制假售假的消费者维权事件处理。

需要指出的是，适应市场规律，并不简单的是水多了加面，面多了加水。这需要我们更深地体认城市化和人口发展规律。唯有如此，才能减少对房地产的患得患失，使社会心态变得平和成熟。