地产内参|西安：购房人骗取资格或通过“代持”购房的，5年内不得购房

3月16日，陕西省西安市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，加强加强购房资格、资金核验，规范商品房销售、存量房交易秩序，规范涉房信息发布行为并加大检查监督力度。

《通知》表示，房地产开发企业、房地产经纪机构应严格执行我市住房限购政策，不得诱导、协助购房人伪造资料骗取购房资格，不得鼓动购房人通过“代持”等方式规避限购政策。

企业、机构违反本规定的，要记入信用档案、暂停使用房屋网签系统；拒不整改或情节严重的，将通报土地、金融、市场监督管理等部门，限制参加土地购置、金融信贷或清理出市场。

从业人员违反本规定的，要记入信用档案，并可予以从业限制；涉嫌犯罪的，将移交公安机关调查处理。

购房人骗取或通过“代持”方式规避限购政策的，其本人及“代持人”将列入西安市购房失信人员名册，5年内不得购房；涉嫌犯罪的，将移交公安机关调查处理。

房地产开发企业、房地产经纪机构应严格遵守金融信贷政策，不得诱导、协助购房人以“信用贷”、“消费贷”等方式支付首付；不得提供垫资或与其他机构合作提供首付贷等违规金融产品和服务。

企业、机构违反本规定的，要记入信用档案、暂停使用房屋网签系统，并会同金融管理部门依法处理；拒不整改或情节严重的，将通报土地、市场监督管理等部门，限制参加土地购置或清理出市场。

房地产开发企业、房地产经纪机构应按照商品房销售流程开展销售活动、及时准确公示销售信息，不得捂盘惜售、价外收费，不得“雇佣”人员恶意登记购房信息，不得未经本人同意擅自以电话、短信等方式推销房屋，不得组织员工或与第三方合作在网络平台发布虚假不实信息。

房地产经纪机构应依法诚信经营，不得为不符合住房交易条件的房屋提供挂牌服务；不得以、为名，煽动出卖方抬高房屋挂牌价格；不得发布挂牌价明显高于实际成交价的房屋信息。

机构网站、平台账号和个人应严格遵守《网络信息内容生态治理规定》等法律法规，积极建设促进西安市房地产市场平稳健康发展的良好网络生态。不得发布背离“房住不炒”定位的信息，不得捏造、散布不实消息，不得使用夸张标题、发布内容与标题严重不符的文章，不得以个别成交案例片面臆断房地产市场走势，不得以任何方式制造购房恐慌情绪。发现违规行为的，住建部门要会同网信等部门及时约谈、调查并公开曝光。

3月15日，嘉兴市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》（以下简称《通知》），从加强分期销售管理、完善商品住房限购政策、扩大商品住房限制转让实施范围、强化金融监督管理等方面，进一步加强房地产市场调控。

值得一提的是，在限购政策方面，《通知》要求暂停向在全市范围内拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房(含新建商品住房和二手住房)，顶尖、高端人才除外；限售方面，将商品住房限制转让实施范围，从嘉兴市区扩大到全市。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，嘉兴作为环上海重要城市，更多承接了上海的外溢购房需求，这其中不排除投资性需求流入。通过此次调控政策的从严，对于稳定当地房地产市场和打击炒房将起到很大作用。

时至3月第二周，距离深圳二手房参考价新政出台已过数周，即使剔除春节假期，也已满月。从年后数据来看，深圳全市二手住宅周成交量已持续上升。美联数据显示，上周3月8日-14日，深圳全市共成交二手住宅1643套，环比上升6.5个百分点。同期，深圳一手住宅共成交1426套，环比下降2.7个百分点。业内表示，年后新增预售零供应，扰动一手住宅成交数据表现，可能会造成短时的成交增长乏力。

通过对一手住宅供应房源官网的深圳市房地产信息平台的监测发现，上周深圳新增预售房源依旧挂零，至此，年后已连续4周零预售。根据美联数据，上周深圳全市共成交一手住宅1426套/136756.6㎡，环比分别小幅减少2.7%和1.4%。受限于新增供应量拖后腿，上周深圳一手住宅成交量冲高乏力，短期内或面临小幅下行压力。在二手住宅方面，深圳全市二手住宅过户成交量已经连续4周增长。上周全市共成交1643套/135398㎡，环比分别小幅上升6.5%和7%。

美联物业全国研究中心总监何倩茹分析认为，预售证的多盘集中批售情况有所增加，导致入市项目在时间上分布不均匀，将会对后期新房备案造成波动。她表示，二手住宅市场的成交存在明显的滞后期，虽有零星成交的案例，但数量上仍然较少；预计在一段时间内，受政策影响的市场成交将处于低迷状态，而过户成交量亦将逐渐步入下降通道。她指出，未来成交将逐渐向东转移，东部区域市场将率先改善。

2017年是环京发布楼市限购最严厉的年份。此后，环京楼市成交并非进入了绝对冰点。由于距离北京较近，很多在北京买不起房子的刚需客户，被开发商或者二手中介营销后，依然通过各种手段，实现了环京楼市的购置。

购房者李红（化名）表示，开发商和中介的说辞都差不多，都说限购不会持续很久。相比其他一线城市周围的房价，环京楼市依然是被低估的。被销售营销后，李红开始在环京到处看房。彼时她认为，虽然商住房比住宅便宜不少，且很多地区不限购，但还是住宅买起来比较踏实，且容易升值、保值。于是，在楼盘销售人员的游说下，没有购房资质的李红与廊坊地区某新楼盘签订了草签合同。“我之前买的时候，已经有所回落，价格在3万元/平方米左右，现在这个楼盘周围二手房，最高的每平方米也就1.7万元左右。资质还没攒够，就跌了一半。一起买房的人有的希望全额退款，因为涉及违规销售。草签合同上写的是如果不要这房子了，需要赔偿总房款的20%。我觉得不管是全款退还是赔偿20%退，都比以之前的价格买了合适。”

 北京金诉律师事务所主任王玉臣对中国证券报记者表示，限购地区这类纠纷非常多。从源头上讲，与不具备购房资质的购房者签订草签合同，进行销售属于违法销售。限购本身就是不允许不具备购房资格的人买房。但是，草签合同本身是受法律保护的，这种合同也是有效的。其实，严格从法律上来说，不存在所谓草签或正式的，只要签署了合同，对双方就有约束力。如果买房人违约，就要受到草签合同的约束。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，这些纠纷大部分原因都是在市场明显上涨过程中，地方政府出台限购政策，而购房者为了投资，在明知自己没有购房资格的情况下，与开发商签约。这本身就属于高风险行为，不值得鼓励。在房价下跌后又开始要求解约，核心还是炒房思想，这个过程必然有所损失。所以还是建议购房者量力而行，不违反政策。

“我们今天（3月16日）收到总行消息，经营贷二抵正式涨价，通知说是‘贷款利率原则上采用固定定价方式，不低于10.8%’，这么贵的二抵和信用贷利率都有一拼，业务看来是很难推进了。一抵利率目前还没变，最低可以到5.5%。”某城商行上海分行个金部人士表示。

在楼市调控的背景下，各地排查经营贷违规流入房地产，此前已有银行上调经营性贷款利率。而所谓“二抵”是指经营性二次抵押贷款业务，指银行向自然人发放的，用于生产经营性用途，以在银行办理按揭的房产作为抵押物向银行申请的个人贷款，相比“一抵”，“二抵”的抵押品是正在按揭中的自有住宅。

据悉，上海部分银行的一抵和二抵经营贷利率都有所上调，但并非普遍现象。某国有大行上海分行人士3月16日表示：“目前两个利率都尚未变化。”

“目前我们的按揭贷款已经几乎停摆，如果经营贷一抵也大幅抬价，整体业务和业绩考核都可能受到影响。”上述城商行人士表示。同时，银行也加强了对资金流向的智能管控。首先从支付端就会进行管控，若发现企业的直接交易对手有问题，即资金进入了房市、股市，银行系统会马上停止资金支付；在贷后环节，一旦发现短时间内存在金额问题，银行客户经理会立即跟进，并及时收回资金。

最近几年SOHO中国的基调只有“卖卖卖”三个字。起初，潘石屹抛售了SOHO中国的边缘资产。2014年，仅用了三个月时间，SOHO中国就为上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场这两个项目找到了买家，最终这两个处在上海非核心地段的SOHO写字楼，以52.32亿的价格出售给了金融街控股。然而，此后七年间，SOHO中国却上演了一出接连不断变卖资产的大戏。据不完全统计，从2014年开始，潘石屹陆续通过出售资产套现超过300亿元。潘石屹一边不断向外表示会长期持有手中的优质资产，但另一边则开始寻找买家出售，甚至是不惜打折出售。

2014年之后，他就不再选择购置任何国内新项目。甚至，在陆续出清国内资产之前，潘石屹已经在国外开始了“买买买”。一连串的海外收购后，有媒体提出了质疑。老潘回应道，“在海外投资的钱来自家族信托，跟SOHO中国的公司行为无关。”但从股权结构来看，潘石屹夫妇持有SOHO中国63.93%的股权，其妻张欣为美国国籍。而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中国股权，便全都转至张欣名下。

回望过去，2007年，这家港股上市公司，曾创下过亚洲最大商业地产IPO纪录。不少业内人士都把SOHO中国这段时期的成功，归功于潘石屹的土地投资眼光。他向来以低价拿地，后建成高价值写字楼项目而出名。

2013年，商业地产陡然遇冷，潘石屹开始转变公司经营模式，SOHO中国的业务由以往的“开发-销售”，转为“开发-持有”模式。这种新模式让SOHO中国多地的商业物业，开始转为自持出租，潘石屹则摇身一变成了“包租公”，他还决定卖掉那些和租赁没什么关系的业务，SOHO中国便自此拉开了抛售商业资产的大幕。

转型的不仅仅是公司。从2013年开始，潘石屹也逐渐在"不务正业"的路上越走越远。他不仅卖苹果，出书，大搞摄影，还做过木匠，学过编程，甚至持续监测过PM2.5，更是被一些网友亲切的称之为“小潘潘”。

但不管老潘公众形象经营得多么成功，一个不争的事实是，SOHO中国在陆续“清仓”内地商业资产之下，也自此失去了成为一线地产品牌的可能。

“一年只卖三次地”，这个新的政府供地规则最近浮出水面。

2021年2月24日，一份出自土地市场动态监测与监管系统的文件在网络流传。该文件指出，住宅用地“两集中”的新规将在全国22个重点城市试点。

所谓“两集中”，指集中发布出让公告，集中组织出让活动。同时，文件还要求各地2021年发布住宅用地公告不得超过3次。22个试点城市包含北上广深4个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

多位地产业内人士表示，新规的目的是为了调控地价和房价。但是对于调控力度和效果，却存在分歧。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，集中供地改变了过去无规则的单宗出让模式，开发商无需大规模抢地，一定会降低土地溢价率，对降低房价是一个利好。但是，新规可能会使得城市之间的地价更加极端分化。如果多地都按照369模式供地，房企在一个时间段内密集拿地，一定会更倾向热门、优质地块的竞争，导致某些地块地价更高，而一些非热门区域的地块则有可能流拍。这对城市之间如何错峰推地提出了更高的要求。集中竞拍也会考验房企和房企之间的竞地默契。本来一些相熟的房企在拍地前会提前打招呼，互相试探竞地意愿，这对于交情更多、资金更足的头部房企更有利。

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