未来5年的楼市轮廓已形成，住建部13字表态，提前看看

未来5年里，房价涨还是跌？2021年“早买房”还是“快卖房”？各路房地产专家给出了不同的看法：有人认为房价还会上涨，买房人要提前准备，也有人说房价下跌已成定局，所以趁早卖掉手中的房子。

房地产发展格局如何？指闻君认为，还需要从国家的各项政策中寻找依据。未来5年的楼市轮廓已形成，住建部13字表态，提前看看！

记者：为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？

王蒙徽：牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。

住建部的定调，其实就等于国家对房地产的发展方向的确定，对于今后房地产发展问题，王蒙徽总结为13个字：促进房地产市场平稳健康发展。

房地产“平稳”意味着什么？社科院在《中国住房报告2020-2021》给出了解释，一方面整个楼市将保持平稳增速，整体不会再延续前些年“高热”局面，但房价涨跌因城市差异分化表现奖越来越明显，一线城市和核心城市还有上涨的可能性，但多数三四线城市的房价或步入下跌区间。

社科院认为，未来房地产发展将以“平稳”为主，所以分析预测，2021年全年房价涨幅在5.1%左右。

经济学家李迅雷说，房价不涨便是跌，从炒房和买房投资的层面而言，当整个房地产市场的增幅普遍低于9%的时候，那么买房便是亏本状态的，例如在北上广深等一线城市，房产持有成本普遍高于9%，但是租金收益却非常低，在2%以内，也就意味着，一套100万元房子，9年的持有成本为9万元以上，在扣除2万元收益之后，其实净损失近7万元。

买房人都知道买房不再划算，那么房地产开发商自然明了于心，李嘉诚在2013年就宣布退出房地产市场，开始狂卖楼盘模式，李嘉诚说，房地产继续按照这样建下去，房子就不值钱了，从2013年至2020年，正如李嘉诚所言，房子依然在高速建造中。

无独有偶，王健林和王石从另外一个层面指出了“房价要跌”的预测，王健林在一次访谈中对观众说，你去看看任何一个城市，房子有多少了，所以今后房价如何显而易见；王石也认为，中国房地产早已过剩，未来一对年轻人结婚就需要继承来自双方家庭的多套房子，所以，根本不愁没房子居住，买不买房无所谓。

房子过剩的背景下，销售难自然是情理之中，为了回款，开发商有的降价促销，有的狂砍成本。这种背景下，今后买房，2个麻烦须面对，这也是买房人今后该注意的地方。

1、买房不要抱有任何升值幻想。前文说道，房价不涨的情况下，只要房子涨幅不超过9%，那么买房就等于损失，所以今后买房，不要带有投资炒房心理，如果是刚需的话，依然可以买房。对于那些手中已经有很多套房子的人，则建议提前打算，房地产税、空置税、房东税已经在路上，2025年之前，房地产S或能出台，这将直接增加房产保有成本。

2、房产质量问题或频出。销售难或成为今后的大概率、常态化情况，为了利润和销售，开发商很可能降价促销。2020年至2021年，央行三条红线和限制贷款比例两大新政相继出台，直接收紧了房地产企业们的资金额度，如何解决？指闻君认为，房地产企业只有促销一条路。

所以，降低建筑成本，挽回损失的利润或成为主要考虑方向，以次充好、带装修修房降低配置都是常态化事件。

2021年起，如果要买房，第一选择大品牌房产、第二选择毛坯房、第三尽量选择现房销售楼盘，这将是对买房人最大的保障。

楼市步入平稳区，未来，3类人受益。

1、刚需，虽然说买房已经没有多少溢价空间，但市场却重新留给刚需大量的时间“契机”，时间就是金钱，过去刚需追着房价，30年没能买上房子，但在房价“不涨、阴跌”的环境里，刚需买房或有可能性了。

2、优质开发商。专家们认为，一方面市场销售不佳、另一方面央行要求降负债，2021年房企们超过1.2万亿债务到期，这种背景下，市场将进入大鱼吃小鱼的阶段，万科郁亮指出，房企们全部站在同一起跑线上，未来依靠管理创造红利。这对于中小开发商或尴尬，但对于优质房企而言，将是新一轮的开疆拓土机会。

3、城市老房子住户。城市发展的大拆大建时代结束，这是住建部的定调，与此同时，旧改袭来，为城中村和老破小房子带来了新的升值可能性。建筑学家预测，旧房子安装电梯，将提升整个小区房价10%以上的升值幅度，同时对顶楼的升值提升更大，预计超过30%。

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