保利发展2020年多项经营指标大幅改善，符合“三道红线”中绿档企业标准

4月19日晚，保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利发展”）对外披露2020年年报，经营绩效再上台阶，财务盘面稳健优秀，多项经营指标大幅改善。2020年全年，公司共实现营业总收入2432.08亿元，同比增长3.06%；实现归母净利润289.48 亿元，同比增长3.54%。公司拟每10股派发现金股利7.3元，现金分红规模占归母净利润比例高达30.18%。截至报告期末，公司净负债率低至56.55%，现金短债比高达1.82，均符合“三道红线”中绿档企业标准。

01市场运作能力提升

年报显示，报告期内，公司共实现营业总收入达2432.08 亿元，收入规模持续提升。其中，房地产开发收入达2263.76 亿元，占比为 93.08%；两翼产业实现市场化收入154.32亿元，同比增长36.49%，市场化运作能力持续提升的同时，对公司的业绩贡献程度也在不断扩大。

报告期内，公司毛利率为32.59%，同比下降2.38个百分点，主要由于2017-2018 年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。随着合作项目增多并逐步进入结转期，公司实现投资收益61.41 亿元，同比大幅增长 65.91%。同时，公司本年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响。最终，2020年公司净利率达到16.47%，同比增长0.56个百分点。

在“十三五”规划末期，保利发展基于“不动产生态发展平台”的发展战略，坚持以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼，实现高质量发展。步入“十四五”开局之年，公司继续升级发展战略，以“行业新格局”、“发展新引擎”、“服务新形态”为主旨，拥抱迎面走来的服务大时代。

配合升级后的战略定位，公司在坚持房地产开发主业的同时，纵向以产业链为延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务；横向以地产相关多元业态为扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心等生态中，为用户提供全方位的综合服务，形成了地产相关多元化的业务能力和产业布局，且多项业务成绩卓著。

分业务来看，地产开发业务方面，报告期内，保利发展共实现签约面积3409.19万平方米，同比增加9.16%；实现签约金额5028.48亿元，同比增加8.88%，签约金额在地产央企中位居首位。2020年末，公司品牌价值达1205亿元，连续十二年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，位列福布斯世界500强第172位。

多元化业务方面，报告期内，公司两翼业务规模持续扩大。保利物业业务规模再上新台阶，发展质量不断提升。2020年，保利物业实现营业收入80.37亿元，同比增长35%。保利商业2020年新签约购物中心20个，截至报告期末已开业大型购物中心26 个，开业面积 178 万平方米，分布于广州、上海、武汉等14个城市。保利酒管2020年新签约项目10个，截至报告期末已开业酒店18个，客房数4517间。保利酒管与保利商业同获任第十四届全国运动会唯一指定商业服务运营商。销售代理平台持续加强市场化拓展，报告期内销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目超2200个，市场竞争力持续提升。不动产金融方面，公司基金累计管理规模逾1400亿元。

值得一提的是，保利发展紧扣“保国利民”职责，统筹推进各业务板块协同作战、联防联控，打造了抓实抓细疫情防控、有序有力推进复工复产的发展局面。在抗疫前期，保利发展第一时间集结海内外资源援驰疫区，累计捐赠现金及物资超4800万元。商业管理板块在积极抗疫的同时，与租户一起共克时艰，累计为 2240 个商家减免租金超千万元。

02财务护城河深厚

报告期内，行业融资监管趋严，房企资金面承压，公司不断强化现金管理能力，抢抓现金回笼，提升销售质量。2020年公司累计实现销售回笼4706亿元，回笼率为93.6%。

公司持续优化资产负债结构，强化抗风险能力。截至报告期末，公司账面有息债务总额为2968亿元，其中一年内到期短债为21.76%，债务结构良性健康。

央企背景使公司拥有更为多元的融资渠道以及更具竞争力的资金成本，保障公司在快速变化的市场环境中具备充足的融资头寸和极强的资金成本优势。报告期内，公司新增直接债务融资83.1亿元，平均成本为3.6%，以低成本储备长期发展资金。截至报告期末，公司有息负债综合成本仅约4.77%，同比降低0.18个百分点，继续保持业内领先优势。

截至报告期末，公司总资产达12514亿元，净资产达2666亿元，在手货币资金达1460亿元，在手现金整体较为充裕。

年报显示，公司负债率及融资成本处于行业低位。截至报告期末，公司资产负债率为78.69%，剔除预收账款资产负债率68.74%，净负债率低至56.55%，现金短债比高达1.82。公司基于对行业长期发展规律的把握，加快资金周转与回笼，主动优化资产负债结构，满足“三道红线”的绿档企业标准，具备了兼顾风险防范与把握机会的持续发展能力。

“三道红线”融资新规和房地产贷款集中度管理制度，让房地产企业无序加杠杆扩张的历史走向终结，也让稳健经营的企业迎来最好的发展契机。多年来，保利发展拒绝采取盲目杠杆扩张之路，坚持追求有质量的内生增长，严控负债指标，强化现金流管理，营造了深厚的财务护城河。

03土地投拓能力突出

公司坚持“中心城市+城市群”深耕战略，经过28年的发展和积累，形成了以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展的布局体系，资源储备丰富且置地优良。

根据城市深耕及以销定产策略，在确保财务弹性及现金流稳健的前提下，公司审慎补充土地储备，2020年共拓展项目146个，新增容积率面积3186万平方米，土地成本合计2353亿元，同比增长分别为19%和51%。报告期内，公司不断优化土地资源结构，全年在38个核心城市拓展金额占比达83%，同比提升4个百分点，平均楼面地价为7388元/平方米。

年报显示，土地投拓上，公司始终坚守“不跟风炒作，不盲目投资”的底线，拓展溢价率仅为13%，低于行业平均溢价率水平。同时公司精准把握投资窗口，在下半年土地市场趋于理性时集中发力获取资源，三、四季度拓展金额占全年总投入的 65%，为经营发展提供资源保障。

充足、地价的土地储备，为公司开发销售提供了坚实基础。2020年公司实现新开工面积4630万平方米，竣工面积3986万平方米，截至报告期末，公司拥有在手资源17096万平方米，其中38个核心城市占比65%。

从销售金额的区域贡献来看，公司一二线城市及38个核心城市销售贡献分别为74%和 75%，珠三角及长三角销售合计占比达52%，较去年提升6个百分点。2020 年公司在 16 个城市排名市场第一，39个城市排名市场前三。单城签约过百亿城市15个，较2019年增加 2个，合计销售贡献超2700亿元。其中广州、佛山合计销售规模超820亿，成都超200亿，上海、杭州、南京、北京等超100亿，核心区域及城市深耕效果显著。

业内人士指出，在22个重点城市实行土地“两集中”供应的新变局下，公司卓越的运营管理能力和资源调用能力，必将在新的土地投拓竞争格局下脱颖而出占得先机。

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